Cum să formalizați construcția unei case particulare în Moldova: documente, autorizații, tarife și recepția în exploatare

Terenul există, proiectul este în minte — de unde să începeți, ca locuința să poată fi ulterior înregistrată, vândută sau lăsată prin moștenire? Analizăm pas cu pas: ce ordine să alegeți, ce documente să strângeți, cât costă și cum să predați casa finalizată în exploatare.

Ce norme se aplică

Documentul de bază este Codul urbanismului și construcțiilor nr. 434/2023. Codul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 41–44 și se aplică ținând cont de modificările ulterioare, inclusiv Legea nr. 334 din 29 decembrie 2025, publicată la 29 ianuarie 2026.

Pentru lucrul practic sunt importante și:

• HG nr. 578/2024 — procedura de calcul al taxei pentru certificatele de urbanism și autorizațiile de construire;
• HG nr. 583/2024 — procedura specială pentru casele individuale cu un singur nivel, cu suprafață mai mică de 150 m², în mediul rural;
• HG nr. 600/2024 — reguli pentru satele cu până la 3000 de locuitori, în lipsa documentației urbanistice;
• NCM A.05.01:2025 — procedura de recepție a lucrărilor și construcțiilor admise fără certificat și autorizație, cu clarificări separate pentru casele cu regim special.

Mai întâi alegeți traseul

Procedura obișnuită: casă cu autorizație de construire, pas cu pas

Pasul 1. Verificați terenul

Înainte de a comanda proiectul, obțineți date actuale despre teren: dreptul de proprietate sau alt drept înregistrat, numărul cadastral, limitele, suprafața și destinația terenului. Pentru verificare se folosesc, de obicei, extrasul din Registrul bunurilor imobile și planul cadastral.

• Clarificați dacă pe teren este admisă construcția unei case de locuit.
• Verificați dacă nu există servituți, sechestre, litigii privind hotarele și construcții neînregistrate.
• Solicitați la primărie informații despre zonele de protecție ale rețelelor, drumurilor, monumentelor și despre restricțiile speciale.
• În cazul mai multor proprietari, pregătiți din timp acordul notarial al coproprietarilor, dacă acesta este necesar pentru lucrările planificate.

Pasul 2. Decideți dacă este necesar certificatul de urbanism pentru proiectare

Certificatul de urbanism pentru proiectare stabilește condițiile de proiectare: regimul de utilizare a terenului, retragerile, înălțimea, avizele necesare și restricțiile. Conform Codului, acesta este obligatoriu, în special, dacă PUG aprobat are mai mult de 10 ani. Dacă documentația urbanistică în vigoare are mai puțin de 10 ani, certificatul poate fi facultativ; în cazul renunțării la el, investitorul notifică autoritatea locală despre începerea proiectării.

În practică, pentru o casă particulară este rezonabil să solicitați certificatul chiar și atunci când el nu este formal obligatoriu: acesta fixează cerințele primăriei înainte de a plăti proiectul.

Pasul 3. Depuneți cererea pentru certificatul de urbanism

Cererea poate fi depusă electronic prin SIA GEAP / e-Permis sau pe hârtie, la primărie. Pentru o casă nouă tipică pregătiți cererea, datele despre solicitant și despre teren, numărul cadastral, dovada dreptului și documentele pe care legea le cere în situația dumneavoastră. Documente suplimentare vor fi necesare la reconstrucție, la lucrări pe proprietatea altcuiva, în zonele de protecție sau în cazul unei proceduri de mediu.

Pasul 4. Comandați studiile și proiectul

Proiectul este elaborat de specialiști atestați. Managerul de proiect răspunde de completitudinea documentației, inclusiv de cercetările geotehnice și topografice, și de însoțirea proiectului pe durata construcției. Pachetul include, de obicei:

• ridicarea topografică a terenului;
• studiul geotehnic al solului;
• soluțiile arhitecturale, planul general și amplasarea casei;
• soluțiile constructive;
• secțiunile de instalații;
• proiectul de organizare a lucrărilor de construcție;
• certificatul de performanță energetică preliminar — când este cerut de Legea nr. 282/2023;
• contractul de supraveghere a autorului proiectului.

Pasul 5. Obțineți avizele și verificarea proiectului

Lista depinde de amplasament și de conținutul certificatului. Raportul pozitiv de verificare a documentației de proiect se include în dosarul pentru autorizație, dacă pentru obiect nu există o excepție. Avizele separate sunt necesare doar în cazul unui risc sau al unei zone corespunzătoare:

• acordul coproprietarilor sau al proprietarului;
• acordul scris al operatorilor rețelelor inginerești — pentru lucrările în zonele lor de protecție;
• avizul în zona drumului;
• avizul privind patrimoniul cultural;
• avizul ecologic și evaluarea impactului — când este cerută de lege;
• dezgroparea arheologică a terenului — în cazurile prevăzute de lege;
• avizele legate de restricțiile aeronautice sau militare — dacă terenul se află într-o asemenea zonă.

Pasul 6. Depuneți cererea pentru autorizația de construire

Autorizația de construire se eliberează nu mai târziu de 30 de zile după înregistrarea cererii complete. Autorizația se emite electronic prin SIA GEAP; exemplarul pe hârtie se eliberează la cererea solicitantului. Pentru o casă tipică, la cerere se anexează:

• extrasul din documentația de proiect: memoriul explicativ, planul general, planul de situație, planul de trasare, fațadele, soluțiile cromatice, proiectul de organizare a șantierului;
• acordul coproprietarilor, autentificat notarial — când este cazul;
• acordul proprietarului — când este cazul;
• raportul pozitiv de verificare a documentației de proiect;
• avizele speciale pentru zonele de protecție și alte cazuri speciale;
• copia contractului de supraveghere a autorului proiectului;
• certificatul de performanță energetică preliminar — când este cerut.

Autoritatea nu are dreptul să adauge arbitrar documente peste lista stabilită. Dar un dosar incomplet poate să nu fie acceptat spre înregistrare.

Pasul 7. Construiți conform proiectului și țineți cartea tehnică

După obținerea autorizației, nu modificați amplasarea casei, parametrii de bază și soluțiile constructive fără acordul proiectantului și fără verificarea necesității corectării autorizației. În timpul construcției, colectați documentele pentru cartea tehnică a construcției (Cartea tehnică a construcției):

• autorizația și proiectul;
• contractele cu executanții și specialiștii;
• documentele privind materialele și echipamentele;
• procesele-verbale de lucrări ascunse;
• schemele de execuție;
• înregistrările supravegherii autorului proiectului;
• procesele-verbale de încercare a sistemelor inginerești;
• documentele privind remedierea neconformităților constatate.

Pasul 8. Pregătiți recepția casei finalizate

După finalizarea lucrărilor, executantul notifică în scris investitorul; notificarea este vizată de dirigintele de șantier. Investitorul organizează recepția și numește comisia. Pentru obiectele de importanță redusă, Codul prevede o comisie din trei specialiști atestați; pentru celelalte obiecte — de regulă, cel puțin cinci membri.

Pentru o casă particulară, construită din fonduri private, recepția se desfășoară de obicei într-o singură etapă. Schema în două etape, cu recepția finală după perioada de garanție, se referă la obiectele finanțate din surse publice și la unele cazuri de bunuri publice.

Comisiile prezintă cartea tehnică și documentele care confirmă conformitatea lucrărilor cu proiectul și cu cerințele. Pentru clădirile civile este necesar documentul de inspectare a obiectului, eliberat de inginerii cadastrali sau de structurile autorizate.

Pasul 9. Întocmiți procesul-verbal de recepție

Comisia consemnează concluziile, observațiile și recomandările în procesul-verbal de recepție. Sunt posibile: recepție fără observații, recepție cu observații, amânare sau refuz. Procesul-verbal se întocmește în cinci exemplare: pentru investitor, executant, Inspectoratul Național de Control Tehnic al Construcțiilor, oficiul cadastral teritorial și autoritatea publică locală.

Pasul 10. Înregistrați casa în cadastru

După recepție, comandați lucrările cadastrale și adresați-vă ASP. În funcție de situație, pot fi necesare adresa, planul cadastral, documentația tehnică, procesul-verbal de recepție și înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului construit.

Rezultatul — datele despre casă sunt înscrise în Registrul bunurilor imobiliare, casa are adresă, poate fi folosită legal, vândută, transmisă prin moștenire și poate face obiectul tranzacțiilor.

Procedură simplificată: casă cu un etaj, sub 150 m², în sat

Pentru cine este potrivită: persoanei fizice care construiește pentru locuit o casă cu un etaj, cu suprafața sub 150 m², pentru una sau două familii, cu anexe gospodărești, pe teren privat, în limitele unei localități rurale și în afara zonei protejate.

Articolul 150 din Cod permite aceste lucrări fără certificat de urbanism pentru proiectare și fără autorizație de construire. Dar aceasta nu înseamnă „a construi fără documente”. Ordinea sigură a acțiunilor este următoarea:

1. Obțineți planul cadastral și verificați dreptul de proprietate, destinația terenului și limitele.
2. Adresați-vă în scris primăriei pentru confirmarea că regimul simplificat se aplică exact terenului dumneavoastră.
3. Verificați că terenul se află în intravilan (în limitele localității) și nu se află în zonă protejată, în zona drumului, în zona rețelelor inginerești, în zona de inundații sau de alunecări de teren.
4. Comandați proiectul de la un specialist atestat. Verificarea externă a proiectului nu este obligatorie pentru categoria beneficiară, dar proiectantul răspunde de soluții și o poate recomanda.
5. Înainte de începerea lucrărilor, trimiteți primăriei notificarea cu setul de documente prevăzut de regulamentul special și de cerințele autorității locale.
6. Construiți strict conform proiectului, păstrați documentele de execuție, procesele-verbale de lucrări ascunse, documentele privind materialele și sistemele inginerești.
7. Organizați recepția conform procedurii speciale din HG nr. 583/2024.
8. Comandați lucrările cadastrale, la nevoie — atribuirea adresei, și înregistrați casa la ASP.

Tarife și cheltuieli

Taxa pentru certificatele de urbanism și autorizațiile de construire

Nu există un tarif unic pentru întreaga țară. HG nr. 578/2024 stabilește metodologia de calcul, iar valoarea concretă este aprobată de consiliul local. De aceea, înainte de depunerea documentelor, solicitați hotărârea consiliului orașului, comunei sau satului dumneavoastră pentru anul curent.

Exemple, nu tarife naționale unice: în Pănășești, de la 1 ianuarie 2026, a fost stabilită taxa de bază de 450 lei pentru actele de autorizare, cu coeficienți de corecție; în calculul publicat pentru Pîrjolteni, costul de bază al certificatului pentru proiectare este de 608,32 lei, al certificatului de informare – 456,24 lei, al autorizației de construire – 628,80 lei, al autorizației de demolare – 566,70 lei. În alte primării sumele pot diferi.

Tarifele ASP în etapa cadastrală

Ce serviciu cadastral anume este necesar vor stabili ASP și inginerul cadastral după verificarea istoricului de înregistrare al terenului și al casei.

Cheltuieli fără tarif guvernamental unic

Formulare, cereri și modele

Pentru depunere utilizați formularele actuale SIA GEAP / e-Permis sau formularele eliberate de primărie. Mai jos — linkurile oficiale și modelele de lucru pentru pregătirea datelor. Modelele nu înlocuiesc formularul valabil.

Șablonul 1. Solicitare către primărie înainte de începerea procedurii

Către: Primarului __________________________
De la: Nume, prenume _____________________
IDNP: __________________________________
Adresa și datele de contact: ____________

CERERE

Vă rog să-mi furnizați informații scrise privind admisibilitatea construirii
unei case individuale de locuit pe terenul cu numărul cadastral
__________________________, situat la adresa ___________________.

Parametrii preconizați: numărul de niveluri ___; suprafața ___ m²; destinația — locuirea
unei / două familii; anexe gospodărești: da / nu.

Vă rog să indicați:
1. destinația admisibilă și regimul de utilizare a terenului;
2. existența zonelor de protecție, a servituților și a restricțiilor;
3. necesitatea certificatului de urbanism pentru proiectare;
4. lista documentelor obligatorii și a avizelor necesare;
5. mărimea taxelor locale pentru anul curent;
6. posibilitatea aplicării regimului simplificat pentru casa cu suprafață sub 150 m², dacă este aplicabil.

Data ____________     Semnătura ____________

Șablonul 2. Notificare privind începerea proiectării, dacă certificatul este facultativ

Către: Primarului __________________________
De la: Nume, prenume / denumirea investitorului ______
IDNP / IDNO: ____________________________
Adresa și datele de contact: _______________________

NOTIFICARE
privind începerea proiectării

Vă aduc la cunoștință că încep proiectarea casei individuale de locuit pe terenul
cu numărul cadastral _______________________, situat la adresa
___________________________________________, fără obținerea certificatului de
urbanism pentru proiectare, deoarece pentru teritoriu este aprobată documentația
urbanistică _______________ (denumire, data aprobării).

Parametrii preconizați: numărul de niveluri ___; suprafața construită ___ m²;
suprafața totală ___ m².
Proiectant: ________________________ (atestat nr. _______).

Anexe: documentul care confirmă dreptul asupra terenului; planul cadastral.

Data ____________     Semnătura ____________

Șablonul 3. Notificare pentru casa rurală simplificată cu suprafață sub 150 m²

Către: Primarului __________________________
De la: Nume, prenume _____________________
IDNP: __________________________________
Adresa și datele de contact: ____________

NOTIFICARE
privind începerea lucrărilor de construcție

Vă aduc la cunoștință începerea construcției unei case individuale de locuit cu un singur
nivel, cu suprafața totală de ___ m² (sub 150 m²), pentru locuirea unei / două familii,
cu anexe gospodărești ____________________, pe terenul din proprietate privată, cu numărul
cadastral ______________________, situat în limitele localității (intravilan), la adresa
_________________________________________________________________.

Terenul nu se află în zona de protecție, în zona drumului, în zona rețelelor inginerești,
în zona de inundații sau de alunecări de teren.
Proiectul a fost elaborat de: ____________________ (atestat nr. _______).
Termenele preconizate ale lucrărilor: de la __________ până la __________.

Anexe: documentul privind dreptul de proprietate; planul cadastral; proiectul;
alte documente solicitate conform regulamentului special HG nr. 583/2024.

Data ____________     Semnătura ____________

Șablonul 4. Notificarea executantului privind finalizarea lucrărilor

Către: investitorului ________________________
De la: executant ________________________ (IDNO ____________)

NOTIFICARE
privind finalizarea lucrărilor de construcție

Vă comunicăm că lucrările de construcție la obiectivul ________________________,
situat la adresa _____________________________________________, executate în baza
autorizației de construire nr. _____ din _______ (sau a notificării din _______ — pentru
regimul simplificat), au fost finalizate la data de __________ în conformitate cu
proiectul nr. ____________.

Obiectivul este pregătit pentru recepție. Cartea tehnică a construcției și documentația
de execuție au fost pregătite și se predau comisiei de recepție.

Specialistul tehnic responsabil al executantului: ___________ (semnătura)
Dirigintele de șantier (supervizare tehnică): __________________ (viza)

Data ____________

Șablonul 5. Lista de control a documentelor pentru comisia de recepție

[ ] Autorizația de construire (sau confirmarea depunerii notificării)
[ ] Documentația de proiect și raportul de verificare a proiectului (dacă a fost necesar)
[ ] Contractele cu executanții, proiectantul și dirigintele de șantier
[ ] Înregistrările supravegherii de autor
[ ] Procesele-verbale de lucrări ascunse
[ ] Schemele de execuție
[ ] Documentele privind materialele și echipamentele (declarații, certificate)
[ ] Procesele-verbale de încercare a sistemelor inginerești
[ ] Documentele privind remedierea neconformităților constatate
[ ] Notificarea executantului privind finalizarea lucrărilor
[ ] Documentul privind inspectarea obiectivului de către inginerul cadastral
[ ] Cartea tehnică a construcției
[ ] Certificatul de performanță energetică (dacă este necesar)

Greșeli frecvente ale dezvoltatorilor

Concluzie

Formalizarea unei case particulare în Moldova începe nu de la groapa de fundație, ci cu verificarea terenului și alegerea traseului. Ordinea obișnuită — certificat, proiect, avize, autorizație, recepție și cadastru. Procedura simplificată pentru o casă cu un singur nivel de până la 150 m² în sat scutește de certificat și autorizație, dar nu de proiect, notificare, recepție și înregistrare. Colectați documentele din prima zi și obțineți răspunsurile primăriei în scris — atunci casa poate fi înregistrată, vândută și transmisă prin moștenire fără probleme.

Planificați să construiți o casă?

Citiți și pe CasaStroy.md

• Din ce să construiți casa? Analizăm gazobetonul și spumobetonul
• Fisurile din beton nu apar întâmplător: rețineți principalele cauze

Surse oficiale

• Monitorul Oficial nr. 41–44: publicarea Codului nr. 434/2023
• Monitorul Oficial nr. 62–64 din 29.01.2026: Legea nr. 334/2025 privind modificarea
• Monitorul Oficial nr. 380–382: HG nr. 578/2024 privind calculul plăților
• Agenția de Guvernare Electronică: depunerea digitală a actelor de autorizare
• ASP: planul cadastral
• ASP: atribuirea sau modificarea adresei
• ASP: înregistrarea curentă a dreptului de proprietate
• ASP: înregistrarea primară selectivă
• NCM A.05.01:2025: procedura de recepție a lucrărilor admise fără certificat și autorizație